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会员专栏

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新开药店如何选址?
作者:海宁 发布于:2011/12/27 15:55:29 点击量:

——鹤岗市一辰医药张唯梅

 

 

    药店店址应具备的条件
    药店业近几年来发展迅速,尤其在医疗体制改革、加入WTO等“催化剂”的推动下,似乎药店就是利润的保证,整个药店连锁业呈现一片前所未有的“圈地”现象。“如何选择良址,下一个药店选择在哪里”几乎成了个药业最挠头的问题。
    1、商业活动频度高的地区。在闹市区,商业活动极为频繁,把药店设在这样的地区营业额必然高。这样的店址就是所谓的“寸金之地”。相反,如果在非闹市区,在一些冷僻的街道开办药店,人迹罕至,营业额就很难提高。
    2、人口密度高的地区、居民聚居、人口集中的地方是适宜设药店的地方。在人口集中的地方,人们有着各种各样的对商品的大量需要。当然,药品是必不可少的。而且需求基数也十分大。如果药店能够设在这样的地方,致力于满足人们的需要,那就会有做不完的生意。而且,这样的地方,顾客的需求比较稳定,销售额不会骤起骤落。可以保证药店的稳定收入。
    3、面向客流量最多的街道。因为药店处在客流量最多的街道上,受客流量和通行速度影响最大,可使多数人就近买到所需的药品。
    4、交通便利的地区。旅客上车、下车最多的车站,或者在主要车站的附近。可以在顾客步行不超过15路程内的街道。
    5、接近人们聚集的场所。如电影院、公圆、剧院、农贸市场、学校等场所,或者大工厂、机关附近,以及一般人烟稠密、店铺林立的且各种业态比较成熟稳定的地方。
    6、店中店形式。目前,各药店都在跑马圈地,可在店址的选择上(尤其对于跨区域开店)确实有一定难度,一旦和某连锁超市或大型购物中心、商场等合作发展店中店,就可以充分利用他们的网点,而选址问题也等于转嫁给了超市或大型购物中心等,节省了大量的人力与物力。
    药店店址选定的程序
    药店分店的选择有着十分严密的科学程序:
    1、合考虑相关因素,制定药店分店选址的标准。要兼顾长远性,同时要最有利于后续药店的发展,一般制定选址标准越具体越好,对相关事项进行全面考虑。
    2、根据企业的定位选准目标顾客,再根据目标顾客选择分店所在的黄金区域。对目标顾客的日常行为进行分析,从中往往可以发现成功的契机。例如深圳海王星辰医药有限公司的目标顾客是“都市白领家庭”,那么,他的选址就倾向于“都市白领”居住比较集中的地区。
    3、寻找最优交汇点。继上一步后,再考虑黄金区域的状况,如朝向、竞争药店状况,区域内的主要业态,人流密集区,交通要冲、居住区等,这种信息越多,综合考虑达到最优的机会就越大。
    4、选定具体地点。选定几个地点,加以比较,做出选择。
    在实际操作中,由于各家企业急于进行跑马圈地,竞争已到了白热化程度,往往一家店面同时有几家企业要租用,这必然会将租价提高,因此,遇到好店址时决不能优柔寡断,应及早做决定,但同时也要小心谨慎。(事实上,企业有时已对某一区域早已看好,只是苦于没有店址外租,此时,如果有外租的,应当机立断)
    药店选址应注意的事项
    1、选址决策要谨慎
    大家都知道零售企业在价值链中的核心因素是地点,经营者能否成功取决于店铺店址的选择。在选择药店店址的选定与消费者状况、地域性因素都应该一致。
    1)、店址选定后,就会大笔资金投入分店开发,那是一锤定音,开张后要更改店址,成本极高。
    2)、药店经营的效益受所在地市场状况的影响,很多别的方面的优势并不能弥补选址失误对企业造成的影响。
    3)、店址的选择要有前瞻性,要对所在地的发展前景作出评估,要密切注意环境的变化,应特别留心城市建设的发展会带来什么样的变化。例如一家药店,在大连市某街道刚开设分店还不到4个月,就接到该街道要改造的通知,人员、装修等费用的损失可想而知。
    2、药店分店的立地条件受制于业态
    不同的业态有着不同的立地条件。药店的立地条件为便利,且应与超市、购物中心等业态融为一体,要互相协调,形成互补、互用。可以想象,一条五金店铺林立的街道上开设一家药店,效益会怎样。
    3、注意大环境的变化及位置潜力
    与其选择现在被各商家看好的药店位置,不如选择不久的将来会由冷变热、而目前尚未被看好的店铺位置。这样的店铺位置费用低,潜在的商业价值大。因此,应特别留意城市建设、政府政策等会带来什么样的变化。
    4、开店方位有讲究
    方位是指药店正门的朝向,这与当地气候有关,并受到风向、日照程度、日照时间等因素的影响。在南方城市,面向西的药店会有日晒,在夏季若无空调,会因炎热而不利于顾客进店购物;而安装空调无疑又增添了开支,唯有在店外设立拱廊建筑或遮阳蓬布,店内改善通风条件,才能减少不利影响。在北方城市,面向西北的药店较容易受到寒风的侵袭,也不利于顾客进店购药。这些因素都会给药店经营带来很大影响。在选择药店地理位置时要充分注意。
    5、拐角的位置较理想
    拐角是指位于两条街道的交叉处,即选择店址时比较流行的说法“金角银边”中的“金角”(“银边”即是指临街店铺),可以产生“拐角效应”。拐角效应的优点是:可以增加橱窗陈列的面积,两条街道的往来人群汇聚于此,有较多的过路行人光顾;可以通过两个以上的入口缓和人流的拥挤。但由于药店位置面临两条街,这样哪一面作为药店的正门,则成为十分重要的问题。一般的做法是:选择交通流量大的一面作为药店的正门,即店面;而交通流量小的一面则作为侧门。
    6、三岔路口是个好位置
    药店设在三岔路的正面,店面十分显眼,同样是被认为十分合理的药店位置。但是,处在这一位置的药店应注意尽量发挥自己的长处,在药店正面入口处的装潢、点名招牌、广告招牌、展示橱窗等要精心设计。抓住顾客的消费心理,将过往的行人吸引到药店中来。
    7、店面位置处于以下情况应慎选
    店面前的地面与路面不平、店面处在斜坡上、门前有障碍物(例如树木、立交桥、广告牌等)、处在快车道旁、或店面灯光暗淡、地理位置偏低等等,此时应慎重考虑。
    预算  
    开药店同样风险大。所以在投资钱,最好想把各方面的投资先预算清楚。投资的大小要考虑经营者的承受能力、投资支出及回收能力的大小、资金的盈利等。
    (一)药店投资能力预算
    投资能力的预算是对投资资金的来源、渠道和数量的预算。在进行预算时,首先应考虑药店的规模及实际需要,另外应兼顾筹集资金的能力。
    (二)药店投资支出预算
    主要包括下列支出:
    1.药店租赁或建造店面及药库所需要费用。
    2.药店装修店面、购买装修材料及施工的费用。
    3.药店安装调温、通风和冷藏等设备的费用。
    4.药店配置与经营相适应的药店货架、橱柜等费用。
    5.药店制作店堂内药品广告的费用。
    6.药店采购医药商品的费用。此外,还有施工过程中能源消耗费(水、电等)、为总造价0.5%的施工管理费、开业前的广告宣传费、各种表格和卡片印刷费及其他不可预测的费用。
    有了投资预算,选址就是必不可少的了。要的地址才能带来大量的客户。根据投资的多少,确定药店规模的大小和地址的选择。药店的地理位置对日后的经营状况和经济效益影响重大。应尽量选择较繁华、客流量较集中的地段或医院附近和居民生活小区。同时应避开同行过多的地段,以避免过度竞争。还要分析研究这一地段人群的收入状况、人员的结构及对医疗保健的需求情况等,以确定药店的规模和特色。
    (一)较大规模的药店选址
    规模较大的药店,应尽量选择在较繁华、客流量集中,且交通方便的地段。如大型百货商场、大型超市及大医院附近。此类药店经营的药品应尽量齐全,以满足不同人群对医疗保健的不同需求。
    (二)中、小规模的药店选址
    在居民小区、厂矿职工宿舍区、文化娱乐场所、旅游景点、车站等附近,宜开办中、小规模的药店,经营常用中、西成药及保健品,也可经营中草药。此类药店方便群众就近购药。
    (三)老年、儿童药店选址
    在少年宫、儿童乐园或学校附近,可开设儿童药品店,专门经营各种小儿制剂。在老年人相对集中的区域内,可开设一个老年保健药品商店,专门经营老年病常用药及老年保健品。
    最后选址还应考虑到周围环境交通是否方便、是否清洁卫生、有无噪音和污染,。
    零售药店在选址时,首先要明确商圈范围,评估经营效益,然后确定大致地点。以药店所在地为中心,向四周扩展,构成的一定辐射范围,就是商圈。为了便于理解,我们将药店商圈以药店为中心由内向外划分为主要商圈、次要商圈和边缘商圈。
    一般而言,社区中心药店主要商圈顾客来店数量最多,次要商圈顾客来店数量较少,边缘商圈顾客来店数量最少;位于城市主要商业中心的药店,主要商圈的顾客最少,如“上海第一医药”,次要和边缘商圈的顾客相对较多,这也是个别大型平价药品超市开在大城市主要商业区内,反而效果不好的原因,如长沙市商业步行街内有一家大型药店,其销售长期达不到期望值。社区便民药店则几乎没有边缘商圈的顾客。   
    通常,药店的赢利商圈主要取决于四方面的要素。  
    要素一:顾客从哪里来   
    居住人口:即居住在药店附近的常住和暂住人口,是药店主要商圈内顾客的主要来源。
    工作人口:即那些并不居住在药店附近,但工作地点在药店附近的人口。这部分人口中不少利用上下班就近购买药品,他们是次要商圈中基本顾客的主要来源。一般来说,药店附近的工作人口越多,商圈规模相对越大,潜在的顾客数量就多,对药店经营越有利。   
流动人口:即在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人口。这些流动人口是位于这些地区药店的主要顾客来源,是构成边缘商圈内顾客的基础。一个地区的流动人口越多,在这一地区经营的药店可以捕获的潜在顾客就越多,同时经营者云集,竞争亦越激烈。   
    要素二:影响商圈大小的因素  
    商业信誉:信誉好的药店,其商圈规模会比同行业其他药店大。   
    经营规模:药店的经营规模越大,商品经营范围越广,品种品规越齐全,其吸引顾客的空间范围也越大。这也是平价药房为什么不但药品品种和品规多,非药品品种经营也较多的原因。满足顾客和方便顾客“一站”购齐的需求。   
    商品种类:单纯经营常用药品的药店商圈较小,经营保健食品、医疗器械、日用消费品和护理用品的药店商圈较大。   
    竞争药店位置:相互竞争的药店之间的距离越大,它们各自的商圈也越大,反之商圈会越小。大中型药品超市为了避免商圈重叠,店与店之间的直线距离最少在2公里以上。否则,不但公司资源和社会资源是极大的浪费,店与店之间的竞争也是残酷无情的,最后的结果是两败俱伤,例如附图案例中的店。   
    顾客流动性:顾客流动性大,光顾药店的来客会更广。药店的边缘商圈因此会扩大,从而扩大整个商圈规模。   
交通地理状况:药店位于中心商业区或交通便利的地区,商圈规模会因此扩大。地理因素的影响是容易被药店忽视的,有些城市药店在选址时,初步的结论符合要求,但当进一步做商圈调研时却发现,主要商圈内铁路横穿而过或者有一条城市景观河横贯商圈或者大型公园等,这些都是影响商圈不可忽略的因素。   
    促销活动:药店可以通过各种促销手段扩大其知名度和影响力,吸引更多的边缘商圈顾客慕名而来,从而使商圈规模扩大。规律性和针对性的促销活动对培养忠诚顾客有很好的作用。
    要素三:商圈确定的零售引力法则   
零售引力法是商圈传统定义的进一步拓展。该法则认为,城市的人口越多、规模越大、商业越发达,其对顾客的吸引力就越大。药店的吸引力是由邻近商圈的人口和距离共同作用的结果。   
    要素四:开店地点选择   
    交通条件:要分析顾客是否容易到达开店地点,附近是否有公交车站,是否有停车场所,货物运输是否方便等。   
    客流规律:要分析开店地点的客流类型,客流的目的、速度和滞留时间,街道两侧的客流规模。客流类型一般有3种:一是自身客流,即专门来本店购买药品的顾客,是药店客流的基础;二是分享客流,即从邻近其他业态商店形成的客流中获得的顾客;三是派生客流,即顺路进店的顾客。   
    竞争对手:主要应考虑药店的相对集中程度,避开竞争对手还是利用竞争对手,这应该视具体情况而定。就药店目前来说,是尽量避开强势竞争对手。   
    地形特点:要选择能见度高的地点开店,如临街处以及一些大型公共场所的迎面处。药店的展示效果好,往往吸客能力就强。
    城市规划:要了解开店地区城市规划,考虑开店地点的发展前景。      
    经营效益:主要分析客流量,光顾药店的人数比例,光顾顾客中购货者比例,每笔交易的平均购买量等。 
选址,选址,再选址。对零售业而言,选址的重要性怎么强调都不为过。药店也不例外。如何选到理想的店址呢?细致缜密的调查规划必不可少,观察交通流量,都市或城镇发展动向及竞争等情况也是必修课。
    平价药店对于门店选址考察的具体项目很多,主要包括以下三类:
    人口特征。包括人口的数量和密度,年龄分布,文化水平,职业状况,入口变化趋势,人均可支配收入,医药消费习惯。当地医疗改革状况,当地周边医药价格。
    地理特征。城市结构、交通条件、地形地貌。
    商业特征。包括销售动态,零售药店的种类和经营方式,竞争的饱和度情况。
    这三项内容交织穿插在整个选址过程中。以上调查如果客观翔实,管理层完全可以据此制定一整套详尽的投资和发展计划。
地理特征调查
    选择条件优良的城市是平价药店选址工作的第一步,也是非常关键的一步。对某一城镇是否可以兴建超市,主要从以下几个方面进行调查分析。
    城镇类型。先看地形、气候、风土等自然条件,继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件,从而判断是工业城市还是商业城市、是中心城市还是卫星城市、是历史悠久城市还是新兴城市。
经济发展水平。这是对仓储式药品超市选址影响最大的一个因素。要重点考察GDP总量、人均GDP及其在近几年内的增长幅度、物价指数变化、固定资产投资增幅、企业所占比重等。
    交通条件。指城镇内各个区域间以及与其他城镇间的交通条件,重点要考察城镇每千人拥有轿车的数量、每平方公里拥有的轿车数,其中公车又各有多少,公交车的总量及分布。城镇交通条件的便利与否,很大程度上会直接决定仓储式药品平价超市有效商圈在该城镇的覆盖范围。
    政策背景。当地政府对兴建仓储药品平价超市的支持程度。在选址阶段常要与政府有关部门接触,力争在政策上,如税收、有关地税的减免等方面得到当地政府更多的支持,并可将争取到的政策扶持程度作为确定选址的一个重要依据。
商业特征考察
    消费者因素。如该城镇的人口数、户数、人口密度、人均收入、消费水平及消费习惯,通过该项目的调查分析了解该城镇的总需求以及潜在的市场总量。
    城镇的商业发达程度。如现有药店数、职工数、营业面积,销售额等绝对数值。以及由这些数值除以人口数所获得的相对数值,如人均营业面积。要特别注意了解和收集可能与平价药店产生直接竞争的零售药店的情况,如该地已有多少家同类药店。有多少家大型药品连锁超市,它们的规模、实力和经营情况如何。另外还要留心该城镇有多少家医疗机构。
    商圈特性分析。在对周围竞争门店进行调查以后,初步估计门店所在的商圈内的潜在购买力和自己门店将来的实际市场占有份额,然后用门店商圈内的预计年销售额除以门店的正常米效(连锁门店中同类型的平均每平方米的销售额),便得到了一个初步的门店所需的经营面积的数值,再和实际门店的有效面积相比较看是否合适。如果小于门店的面积,可能就会发生门店不能完全满足当地的市场需求的现象;如果较大,可以考虑门店分割一部分作为它用。
    当然,这只是一个简单的估算办法,门店在实际经营中会有很多不可预知因素。
    其实,各项市场调研的参数都是为门店的设立服务的,单纯审视各项指数是有局限性的,只有综合评估,才能真正衡量一个门店的店址合适与否。在综合分析了各项商圈的统计数据之后,才能对门店发展有成熟的把握。



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